Häufig gestellte Fragen zum Thema Erbbaurecht

Bauliche Veränderungen – Was ist bei der Planung von baulichen Veränderungen zu beachten?
Bauliche Veränderungen (z.B. Flächenerweiterung) und Abweichungen vom Vertragszweck (z.B. Nutzungsänderung) erfordern in der Regel eine vorherige Zustimmung durch den Erbbaurechtsgeber und können einen Nachtrag zum bestehenden Erbbaurechtsvertrag notwendig machen. Gegebenenfalls ist eine Erbbauzinsanpassung erforderlich. Im Vorfeld ist daher ein Eingabeplan für die vorgesehenen baulichen Veränderungen einzureichen. Die Zuständigkeit liegt hier im Fachbereich Immobilienmanagement.

Bebauung – Was darf auf einem Erbbaurechtsgrundstück gebaut werden?
Die Bebauung richtet sich in erster Linie nach den öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften (z. B. Bebauungsplan). Darüber hinaus können im Erbbaurechtsvertrag weitere Regelungen zur Bebauung getroffen werden/worden sein.

Art und Gestaltung des Bauwerks im Rahmen der zulässigen Bebauung und des Erbbaurechtsvertrages liegt beim Erbbaurechtsnehmer. Die Bauüberwachung wird durch die Kommune bzw. die Bauaufsichtsbehörde durchgeführt. Die Diözese Eichstätt behält sich ebenfalls vor, die Bebauung gemäß den Regelungen im Erbbaurechtsvertrag zu prüfen. Als Volleigentümer des Gebäudes trägt der Erbbaurechtsnehmer die Baulast und übernimmt alle Rechte und Pflichten eines Bauherrn.

Erbbaurecht – Was ist ein Erbbaurecht und wo ist es gesetzlich geregelt?
Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten und für einen fest bestimmten Zeitraum zu belassen. Der Erbbaurechtsnehmer (Erbbauberechtigte) wird Eigentümer des Bauwerks, ohne zugleich Eigentümer des Grundstücks zu sein. Als Gegenleistung für die Überlassung des Grundstücks erhält der Erbbaurechtsgeber ein Entgelt – den Erbbauzins.

• Der Erbbaurechtsgeber (z. B. Stiftung) stellt sein Grundstück für den vereinbarten Zeitraum zur Nutzung zur Verfügung.
• Der Erbbaurechtsnehmer (Sie) errichtet auf diesem Grundstück sein Gebäude und wird bzw. ist Eigentümer der Gebäudes.
• Der Erbbaurechtsnehmer zahlt für die Bereitstellung des Grundstückes ein laufendes Entgelt (Erbbauzins).

Die gesetzlichen Regelungen zum Erbbaurecht finden Sie im ErbbauRG – Gesetz über das Erbbaurecht. Neben diesen gesetzlichen Regelungen ist der jeweilige individuell vereinbarte Erbbaurechtsvertrag mit seinen Regelungen maßgeblich.

Erbbauzins – Was ist der Erbbauzins?
Der Erbbauzins ist der Betrag, den der Erbbaurechtsnehmer an den Erbbaurechtsgeber für die Nutzung des Grundstücks bezahlt. Dieser wird im Erbbaurechtsvertrag vereinbart. Auf Grund der langen Vertragslaufzeit wird in der Regel im Erbbaurechtsvertrag eine Wertsicherung des Erbbauzinses (als Ausgleich zur Geldentwertung – Kaufkraftausgleich) vereinbart. Wurde keine entsprechende Regelung im Erbbaurechtsvertrag getroffen, so kann der Erbbauzins gemäß den Reglungen des Urteils vom 03.05.1985, Az.: V ZR 23/84 des Bundesgerichtshofes aus dem Jahre 1985 angepasst werden.

Erbbauzinsreallast
Zur Sicherung des zwischen dem Erbbaurechtsnehmer und Erbbaurechtsgeber „schuldrechtlich“ vereinbarten Erbbauzinses wird dieser Anspruch als sogenannte „Reallast“ in das Erbbaugrundbuch eingetragen und somit das Erbbaurecht dinglich belastet. Neben der persönlichen Haftung des Erbbaurechtsnehmers dient somit auch das Erbbaurecht als Sicherheit für den Erbbauzins. Aus diesem Grund erfolgt die Eintragung der Erbbauzinsreallast in der Regel an erster Rangstelle.

Erbe – Kann ein Erbbaurecht vererbt werden?
Ja. Als sogenanntes grundstücksgleiches Recht kann das Erbbaurecht vererbt werden.

Grundbuch – Wo wird das Erbbaurecht eingetragen?
Mit Entstehung eines Erbbaurechts werden zwei Grundbücher geführt. Ein „Stamm“-Grundbuch für das Grundstück und ein „Erbbaugrundbuch“.
Nachdem das Grundstück mit dem Erbbaurecht „belastet“ wird, erfolgt im Grundbuch für das Grundstück in Abt. II (Lasten und Beschränkungen) die Eintragung des Erbbaurechtes. Das Erbbaurecht erhält hier die erste Rangstelle. Zusätzlich wird für das Erbbaurecht ein eigenes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) angelegt. In diesem werden die das Erbbaurecht betreffenden Themen eingetragen.

Grundschuldbelastung/Hypothek – Bis zu welcher Höhe wird in der Regel einer Grundschuldbelastung des Erbbaurechts zugestimmt und was ist zu beachten?
Einer Gesamtbelastung des wohnwirtschaftlichen Erbbaurechts mit Grundschulden bzw. Hypotheken wird im Falle einer Erbbaurechtsveräußerung nach unserer derzeitigen Praxis bis zu 95 % der Kaufpreissumme zugestimmt, sofern der Kaufpreis nach wirtschaftsorientierten Gesichtspunkten gebildet wurde.

Soll eine Belastung des Erbbaurechtes nicht im Zusammenhang einer Veräußerung erfolgen, wird die Zustimmung erteilt, soweit die Belastungen mit den gesetzlichen Vorgaben und dem geltenden Recht vereinbar sind. Die Prüfung, ob eine solche Vereinbarkeit bejaht werden kann, wird durch unseren Fachbereich Immobilienmanagement durchgeführt.

Um eine mit Kosten verbundene Nachbeurkundung zu vermeiden, empfehlen wir Ihnen, uns bereits den notariellen Entwurf der Grundschuldbestellung zur Prüfung zukommen zu lassen.

Die stiftungsaufsichtliche Genehmigung zur Belastung des Erbbaurechtes kann erst nach Vorliegen einer notariellen Urkunde erfolgen.

Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Abgaben – Wer zahlt beim Erbbaurecht?
Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Erschließungskosten und einmalige sowie wiederkehrende Abgaben etc. sind vom Erbbaurechtsnehmer zu tragen.

Heimfall – Was geschieht, falls ein Erbbaurechtsnehmer den Erbbauzins nicht bezahlt?
Kommt der Erbbauberechtigte einer erheblichen vertraglichen Verpflichtung (z.B. Zahlungsverzug des Erbbauzinses) nicht nach, kann der Grundstückseigentümer vom Erbbauberechtigten die Übertragung des Erbbaurechts an sich oder einen Dritten verlangen.

Kauf des Grundstücks – Kann das Grundstück (nicht das Erbbaurecht) käuflich erworben werden?
Der Kauf des Erbbaurechtsgrundstücks durch den Erbbaurechtsnehmer ist in der Regel nicht möglich.

Die Diözese Eichstätt sowie die in deren Gebiet liegenden Kirchenstiftungen, Pfarrpfründestiftungen und sonstige Stiftungen sind Eigentümer von Grundstücken und unterliegen dem bayerischen Stiftungsgesetz. Aufgrund dessen sind die Stiftungen verpflichtet, das Stiftungsvermögen zu erhalten.

Kauf/Verkauf/Veräußerung eines Erbbaurechtes (nicht des Grundstückes) – Kann das Erbbaurecht veräußert werden?
Ja. Als sogenanntes grundstücksgleiches Recht kann das Erbbaurecht veräußert (z.B. verkauft, überlassen, vererbt) werden.

Nach Einigung über die Konditionen für Ihr Erbbaurecht zwischen Ihnen und dem potentiellen Erwerber, beauftragen Sie bitte einen Notar Ihrer Wahl zur Erstellung eines Kaufvertrages bzw. -entwurfes.

Die Kaufurkunde wird nach Beurkundung vom Notar an uns zur Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts und zur Erteilung der Zustimmung übersandt. Erst nach Zustimmung kann die Urkunde in der Regel vollzogen werden.

Laufzeit – Welche Laufzeit hat ein Erbbaurechtsvertrag?
Die Laufzeit der Erbbaurechtsverträge beträgt derzeit standardmäßig 99 Jahre. Individuelle Laufzeiten können in Abhängigkeit einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung vereinbart werden. Aus diesem Grund ist die Vereinbarung in Ihrem Erbbaurechtsvertrag maßgeblich.

Eine vorzeitige Verlängerung von Erbbaurechtsverträgen muss individuell geprüft werden.

Nichtkapitalisierungs- / Stillhalteerklärung – Was ist das und wie ist mit dieser umzugehen?
Eine „Nichtkapitalisierungserklärung“ (auch „Stillhalteerklärung) benötigt in der Regel Ihr Finanzierungsinstitut im Rahmen einer Grundschuld-/Hypothekenbelastung Ihres Erbbaurechts. Zu Gunsten des Erbbaurechtsgebers ist in der Regel eine Reallast für die Erbbauzinsen im Erbbaugrundbuch an erster Rangstelle eingetragen. Falls Ihr Finanzierungsinstitut keine Nichtkapitalisierungserklärung vorliegen hat, besteht die Möglichkeit, dass die Forderung im Zwangsversteigerungsverfahren ausfällt. Damit das Finanzierungsinstitut eine ausreichende Sicherheit erhält, kann der Erbbaurechtsgeber erklären, dass er im Zwangsversteigerungsverfahren seinen Anspruch auf die Erbbauzinsen für die restliche Laufzeit nicht in einer Summe und sofort (Kapitalisierung des Erbbauzinses) geltend macht, sondern der laufende Erbbauzinsanspruch gegenüber einem künftigen Erwerber nach § 59 ZVG bestehen bleibt.

Eine Verpflichtung des Erbbaurechtsgebers hierzu besteht nicht.

Eine Genehmigung kann erst abgegeben werden, wenn die zu Grunde liegende Grundschuld/Hypothek beurkundet und genehmigungsfähig ist.

Unsere aktuelle „Nichtkapitalisierungserklärung“ bzw. „Stillhalteerklärung“ finden anbei. Sofern Ihr Finanzierungsinstitut ein anderes Formular verwenden möchte, bitten wir Sie eine Prüfungszeit des Formulars von ca. 3 Monaten einzuplanen.

Formular: Stillhalteerklärung Diözese Eichstätt mit Vormerkung

Formular: Stillhalteerklärung Diözese Eichstätt ohne Vormerkung

Versicherung des Gebäudes – Wer ist für die Versicherung verantwortlich?
Für die Versicherungen eines Gebäudes etwa gegen Brand-, Sturm- oder Wasserschäden ist der Erbbaurechtsnehmer verantwortlich.

Verkehrssicherungspflicht – Wer ist dafür verantwortlich?
Der Erbbaurechtsnehmer ist für die Verkehrssicherungspflicht verantwortlich.

Wertsicherungsklausel – Was ist eine Wertsicherungsklausel?
Die Wertsicherungsklausel soll sicherstellen, dass der zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Erbbauzins gegen eine Geldent- bzw. –aufwertung geschützt ist und die Kaufkraft des vereinbarten Erbbauzinses erhalten bleibt. Hierfür wird eine sogenannte „Wertsicherungsklausel“ vereinbart. Wurde keine entsprechende Regelung im Erbbaurechtsvertrag getroffen, so kann der Erbbauzins gemäß den Reglungen des Urteils vom 03.05.1985, Az.: V ZR 23/84 des Bundesgerichtshofes aus dem Jahre 1985 angepasst werden.

Zahlungsrückstand
Bitte informieren Sie uns rechtzeitig, falls Sie Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag nicht erfüllen können. Gerne besprechen wir mögliche Lösungsalternativen.

Konsequenzen aus einer Nichterfüllung von vertraglichen Verpflichtungen ergeben sich aus dem Erbbaurechtsvertrag sowie rechtlichen Regelungen. Diese können z.B. Vertragsstrafen, Heimfallanspruch, Schadenersatz etc. sein.

Zeitablauf – Was geschieht, wenn ein Erbbaurechtsvertrag zeitlich abläuft?
Mit Zeitablauf des Erbbaurechts geht das Bauwerk in das Eigentum des Grundstückseigentümers über und der Grundstückseigentümer hat an den Erbbaurechtsnehmer grundsätzlich eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten.

In der Regel werden im Erbbaurechtsvertrag über die Höhe der Entschädigung Vereinbarungen getroffen. Bei Erbbaurechten zu Wohnzwecken beträgt die Entschädigung üblicherweise 2/3 des bei Ablauf des Erbbaurechts durch einen Sachverständigen zu ermittelnden Gebäudewertes. Ergänzend zu den vertraglichen Regelungen und für den Fall, dass keine Vereinbarungen vorgenommen wurden, richtet sich die Entschädigung nach den gesetzlichen Vorschriften.

Eine vorzeitige Rücknahme des Erbbaurechts ist in der Regel nicht möglich.

Welche konkreten Planungen für die einzelnen Grundstücke und Erbbaurechte von den einzelnen Grundstückseigentümern bei Zeitablauf der Erbbaurechtsverträge in der Zukunft bestehen, kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht eingeschätzt werden.

Ein Verkauf des Grundstücks durch den Erbbaurechtsgeber ist in der Regel nicht möglich.

Eine vorzeitige Verlängerung des Erbbaurechts ist im gegenseitigen Einvernehmen grundsätzlich möglich. Dies setzt eine sachgerechte Prüfung der Konditionen durch unsere Kollegen vom Fachbereich Immobilienmanagement voraus. Wir bitten Sie, sich bei Interesse schriftlich an unsere Kollegen vom Fachbereich Immobilienmanagement zu wenden.